Veszélyben a REIT-ek? Az ingatlanbefektetési társaságok 5 kockázata

A REIT-ek kétségtelenül az osztalékbefektetők egyik legnépszerűbb eszközei. Azonban, különösen ezekben az időkben, nagy veszélyeket is rejthetnek magukban, és számos konkrét kockázatra kell odafigyelni. Különösen a kereskedelmi és irodahelyiségekre összpontosító REIT-ek vannak veszélyben.

A REIT-ek (Real Estate Investment Trusts) olyan társaságok, amelyek ingatlanokba fektetnek be, és lehetőséget biztosítanak a befektetőknek arra, hogy az ingatlanpiacra fektessenek be anélkül, hogy az ingatlan külön tulajdonjogát kellene megszerezniük. A REIT-ek számos előnyt kínálnak a befektetőknek, például stabil hozamot, portfólió-diverzifikációt és könnyű likviditást. A REIT-be történő befektetés azonban kockázatokkal is jár. És különösen ezekben az időkben, amikor kereskedelmi ingatlanválságról beszélnek.

A REIT-eknek nyereségük nagy részét osztalék formájában kell kifizetniük, mivel ezek az adójogi státuszukra vonatkozó szabályok. Konkrétan, ahhoz, hogy megőrizzék REIT-státuszukat és így adókedvezményeket kapjanak, több feltételnek is meg kell felelniük.

• Adóköteles nyereségük legalább 90%-át osztalékként kell kifizetniük a részvényeseknek.

• Jövedelmük legalább 75%-ának ingatlanvagyonból, például bérleti díjból kell származnia.

• Aktívan kereskedniük kell ingatlanokkal.

Ez utóbbi szabály biztosítja, hogy a REIT-ek elsősorban az ingatlanüzletre összpontosítsanak. Az első - a kötelezően fizetett osztalék magas szintje - pedig azt jelenti, hogy nyereségük nagy része visszakerül a részvényesekhez. De nem minden rózsás, és vannak kockázatok.

Nézzük először az általánosakat.

1) Kamatlábak: A REIT-eknek magasak a finanszírozási költségeik, ezért érzékenyek a kamatlábak változására. Ha a kamatlábak emelkednek, az a REIT finanszírozási költségeinek növekedését jelentheti, ami negatív hatással lehet a vállalat nyereségességére és osztalékfizetésére.

És jelenleg a kamatlábak emelkednek... Forrás

2) A drága menedzsment kockázata : A REIT-ek magas ingatlankezelési költségekkel rendelkeznek, és érzékenyek lehetnek az ingatlankezelést érintő szabályozási változásokra. Ha az ingatlangazdálkodás rossz, vagy a szabályozás túl szigorú, az negatívan befolyásolhatja a REIT-befektetés értékét.

3) Likviditási kockázat: A REIT-be történő befektetések kevésbé likvidek lehetnek, mint más piaci befektetések, ami azt jelenti, hogy a befektetők nehezen tudják eladni befektetéseiket, amikor szükségük van a pénzre.

A REIT-eket az is befolyásolhatja, hogy milyen ingatlanokba fektetnek be. Ha egy társaság rossz ingatlanokba fektet be, az negatívan befolyásolhatja a REIT-befektetés értékét. Összességében a REIT-ek megfelelő befektetési lehetőséget jelentenek a portfóliójuk diverzifikálására és stabil hozamra törekvő befektetők számára, de bizonyos kockázatokkal járnak, és a befektetőknek gondosan fel kell mérniük céljaikat és befektetési stratégiájukat, mielőtt befektetnének egy REIT-be.

Ez különösen igaz most, hogy számos új tényező jelent meg.

Jelenlegi kockázatok

4) Otthoni irodák : A REIT-ek némi kockázatot jelentenek a home office-boom és a kereskedelmi és irodai ingatlanok iránti kereslet jelenlegi csökkenése miatt. Sok vállalatnál ma már részben vagy teljes egészében otthonról kell dolgozni, ami azt jelenti, hogy kevesebb irodahelyiségre van szükségük. Ez negatívan befolyásolhatja a kihasználtságot és a bérleti díjakat az irodaházakat birtokló és üzemeltető REIT-ek esetében.

A COVID-19 világjárvány óta sok munkavállaló még mindig legalább részben otthonról dolgozik, így a vállalatoknak kevesebb irodahelyiségre van szükségük. A világgazdaságban azinfláció, az orosz invázió és más tényezők miatt lassul a növekedés, ami arra készteti a vállalatokat, hogy visszafogottan bővítsék irodai igényeiket. A vállalatoknak növekvő energia-, bér- és egyéb ráfordítási költségekkel kell szembenézniük, ezért az új irodahelyiségekbe történő beruházások korlátozásával próbálják csökkenteni költségeiket. Egyes cégek az irodák helyett más típusú ingatlanokba, például raktárakba vagy üzletekbe kezdenek költözni.

Mindez az irodaházak iránti kereslet kisebb mértékű növekedéséhez vagy csökkenéséhez vezet, ami arra kényszeríti a tulajdonosokat és a REIT-eket, hogy a kihasználtság és a bérleti díjak csökkenésével foglalkozzanak.

5) Késedelmes fizetések: A vállalkozásoknak a rossz gazdasági helyzet miatt nehézséget okozhat a bérleti díjak időben történő kifizetése, különösen gazdasági visszaesés esetén. Ez átmeneti vagy tartós bevételcsökkenést okozhat a REIT-ek számára. A népszerű $MPW például ezt már maga is megtapasztalta.

Ha az irodahelyiségek iránti kereslet alacsonyabb szinten marad, az lenyomhatja a REIT-ek által birtokolt irodai ingatlanok értékét. Ez negatívan befolyásolhatja e vállalatok tőkéjét és képességét a további növekedésre.

A kereskedelmi épületek ára az Egyesült Államokban csökken. Forrás:

Az irodai ingatlanokra összpontosító REIT-ek számára tehát rövid- és középtávon van némi kockázat az otthoni munkavégzés növekvő népszerűsége és az általános gazdasági visszaesés miatt. Hosszú távon azonban a kereskedelmi ingatlanok iránti kereslet ismét fellendülhet, ha a gazdaság növekedésnek indul.

Ön mit gondol? Tovább csökken az irodák és kereskedelmi épületek iránti kereslet, vagy a helyzet megnyugszik és megfordul?

Jogi nyilatkozat: Ez semmiképpen sem befektetési ajánlás. Ez pusztán az én összefoglalóm és elemzésem, amely az internetről és más forrásokból származó adatokon alapul. A pénzügyi piacokon való befektetés kockázatos, és mindenkinek a saját döntései alapján kell befektetnie. Én csak egy amatőr vagyok, aki megosztja a véleményét.